不少业主在加拿大买房后回国工作或生活，之后打算出售安省的房产。如果卖房时已经不是加拿大的税务居民，交易流程会比一般卖房多出几个步骤，其中最常被问到的是“116 条合规证书”和买方预留款项的问题。本文根据加拿大税务局（CRA）公布的指南，介绍非税务居民卖房的一般流程和需要提前准备的事项。

先确认：您是不是加拿大税务居民

税务居民身份和移民身份是两回事。持有枫叶卡或加拿大护照，并不一定等于是税务居民；反之亦然。根据加拿大税务局《非居民与所得税》指南（T4058）的说明，判断税务居民身份需要考虑全部相关事实，包括与加拿大的居住联系，以及在加拿大境内外居住的时间、目的、意图和连续性。

该指南将居住联系分为两类：

每个人的情况不同，身份判断往往需要结合具体事实，建议在卖房之前先与会计师确认。以下内容适用于卖房时被认定为非税务居民的业主。

非税务居民卖房，多了哪些步骤

根据 T4058 指南，位于加拿大的不动产属于“应税加拿大财产”（taxable Canadian property）。非税务居民出售或计划出售这类财产时，需要按以下三个步骤处理。

第一步：通知加拿大税务局并申请合规证书

业主需要填写 T2062 表（Request by a Non-Resident of Canada for a Certificate of Compliance Related to the Disposition of Taxable Canadian Property），连同税款或税务局可接受的担保，一并提交给加拿大税务局，告知其出售或拟出售的情况。指南说明，T2062 表可以通过 My Account、Represent a Client 等网上服务提交。某些类型的财产适用 T2062A 表，例如非资本财产性质的加拿大不动产或可折旧财产，应由会计师判断适用哪一份表格。

第二步：取得合规证书

如果申报的是已经完成的出售，并已缴纳税款或提供担保，税务局会签发 T2068 证书；如果申报的是拟进行的出售，税务局会签发 T2064 证书。

指南特别提醒：须在实际出售后 10 天内通知税务局，逾期每天罚款 25 加元，最高 2,500 加元，最低 100 加元。

第三步：提交加拿大报税表

业主须提交加拿大报税表申报这笔出售。指南说明，因出售而向税务局缴付的款项（罚款和利息除外）属于临时缴款，最终税款在报税时结算，多缴的部分会退还。

为什么买方会要求预留款项

根据加拿大税务局第 IC72-17R6 号资讯通告第 50 段的说明，如果卖方没有按规定通知税务局，且税务局尚未签发合规证书，买方可能需要代卖方缴纳一定金额的税款，并有权从购房款中预扣该金额。通告说明，买方须缴付的金额为购买成本的 25%；如已签发拟议出售的合规证书，则为购买成本超出证书上限部分的 25%。T4058 指南也提到，某些类型的财产适用 50% 的比例。

正因为买方可能承担这一责任，非税务居民卖房时，买方及其律师通常会关注合规证书的进度。如果成交时证书尚未签发，双方可能需要就预留款项的安排作出约定。具体如何安排，应由双方律师根据交易情况商定。

自住房免税的问题

不少业主以为，房子曾经是自住房，出售时就不需要交税。T4058 指南说明，如果业主在持有房产期间并非一直是加拿大居民，非居民期间可能会减少甚至取消主要居所豁免（principal residence exemption）。指南还说明，即使不需要缴税，申请主要居所豁免的业主也须提交报税表，并附上相关附表和指定表格。

主要居所豁免能否适用、可以适用多少，取决于持有期间的居住情况，属于需要会计师具体计算的问题。

人在国内，交易怎么办理

非税务居民业主通常不在加拿大，交易文件的签署和资金安排需要提前计划。实务中常见的做法包括：

具体需要哪些文件、以何种方式签署，取决于交易情况和各方要求，建议尽早与律师沟通。

建议提前准备的资料

常见问题

非加拿大税务居民可以出售安省的房子吗？

可以。但根据加拿大税务局的指南，非税务居民出售加拿大不动产时，需要通知税务局、缴纳税款或提供担保以取得合规证书，并在出售后提交加拿大报税表。

卖房后多久要通知加拿大税务局？

根据加拿大税务局 T4058 指南，须在实际出售后 10 天内通知，逾期每天罚款 25 加元，最高 2,500 加元，最低 100 加元。

房子以前是自住房，回国后出售还能免税吗？

加拿大税务局指南说明，如果持有期间并非一直是加拿大居民，非居民期间可能会减少或取消主要居所豁免。能否适用、适用多少，需要会计师根据具体情况计算。

资料来源

AI 辅助生成内容。本文在人工智能协助下撰写，并经 Tang Law Professional Corporation 律师审核后发布。文中涉及的规则、期限和罚款金额摘自加拿大税务局的官方指南，如有更新，以官方页面为准。本文另有英文版和繁体中文版。
Tang Law 是位于多伦多的中英双语律师事务所，为安大略省客户办理房产买卖、转按揭及授权书等事务。如您希望讨论自己的具体情况，欢迎联系：[email protected] ｜ 647-580-6542。

本文仅就发布之日的一般性信息作出介绍，不构成法律或税务意见，阅读本文不构成律师与委托人关系。税务居民身份及税款计算问题，请咨询会计师或税务专业人士。