不少業主在加拿大買房後，移居香港、台灣或其他地區工作或生活，之後打算出售安省的房產。如果賣房時已經不是加拿大的稅務居民，交易流程會比一般賣房多出幾個步驟，其中最常被問到的是「116 條合規證書」和買方預留款項的問題。本文根據加拿大稅務局（CRA）公佈的指南，介紹非稅務居民賣房的一般流程和需要提前準備的事項。
先確認：您是不是加拿大稅務居民
稅務居民身份和移民身份是兩回事。持有楓葉卡或加拿大護照，並不一定等於是稅務居民；反之亦然。根據加拿大稅務局《非居民與所得稅》指南（T4058）的說明，判斷稅務居民身份需要考慮全部相關事實，包括與加拿大的居住聯繫，以及在加拿大境內外居住的時間、目的、意圖和連續性。
該指南將居住聯繫分為兩類：
- 重要的居住聯繫：在加拿大有住所、有配偶或同居伴侶在加拿大、有受撫養人在加拿大；
- 次要的居住聯繫：例如在加拿大有車輛、傢俱等個人財產，或參加加拿大的社團組織等社會聯繫。
每個人的情況不同，身份判斷往往需要結合具體事實，建議在賣房之前先與會計師確認。以下內容適用於賣房時被認定為非稅務居民的業主。
非稅務居民賣房，多了哪些步驟
根據 T4058 指南，位於加拿大的不動產屬於「應稅加拿大財產」（taxable Canadian property）。非稅務居民出售或計劃出售這類財產時，需要按以下三個步驟處理。
第一步：通知加拿大稅務局並申請合規證書
業主需要填寫 T2062 表（Request by a Non-Resident of Canada for a Certificate of Compliance Related to the Disposition of Taxable Canadian Property），連同稅款或稅務局可接受的擔保，一併提交給加拿大稅務局，告知其出售或擬出售的情況。指南說明，T2062 表可以通過 My Account、Represent a Client 等網上服務提交。某些類型的財產適用 T2062A 表，例如非資本財產性質的加拿大不動產或可折舊財產，應由會計師判斷適用哪一份表格。
第二步：取得合規證書
如果申報的是已經完成的出售，並已繳納稅款或提供擔保，稅務局會簽發 T2068 證書；如果申報的是擬進行的出售，稅務局會簽發 T2064 證書。
指南特別提醒：須在實際出售後 10 天內通知稅務局，逾期每天罰款 25 加元，最高 2,500 加元，最低 100 加元。
第三步：提交加拿大報稅表
業主須提交加拿大報稅表申報這筆出售。指南說明，因出售而向稅務局繳付的款項（罰款和利息除外）屬於臨時繳款，最終稅款在報稅時結算，多繳的部分會退還。
為什麼買方會要求預留款項
根據加拿大稅務局第 IC72-17R6 號資訊通告第 50 段的說明，如果賣方沒有按規定通知稅務局，且稅務局尚未簽發合規證書，買方可能需要代賣方繳納一定金額的稅款，並有權從購房款中預扣該金額。通告說明，買方須繳付的金額為購買成本的 25%；如已簽發擬議出售的合規證書，則為購買成本超出證書上限部分的 25%。T4058 指南也提到，某些類型的財產適用 50% 的比例。
正因為買方可能承擔這一責任，非稅務居民賣房時，買方及其律師通常會關注合規證書的進度。如果成交時證書尚未簽發，雙方可能需要就預留款項的安排作出約定。具體如何安排，應由雙方律師根據交易情況商定。
自住房免稅的問題
不少業主以為，房子曾經是自住房，出售時就不需要交稅。T4058 指南說明，如果業主在持有房產期間並非一直是加拿大居民，非居民期間可能會減少甚至取消主要居所豁免（principal residence exemption）。指南還說明，即使不需要繳稅，申請主要居所豁免的業主也須提交報稅表，並附上相關附表和指定表格。
主要居所豁免能否適用、可以適用多少，取決於持有期間的居住情況，屬於需要會計師具體計算的問題。
人在海外，交易怎麼辦理
非稅務居民業主通常不在加拿大，交易文件的簽署和資金安排需要提前計劃。實務中常見的做法包括：
- 在賣房前委託安省律師處理交易，並與會計師確認稅務申報；
- 通過遠程方式簽署文件，或簽署授權書委託在加拿大的可信賴人士代為辦理；在海外簽署的文件，可能需要按要求辦理公證和認證；
- 提前確認收款帳戶和匯款安排；
- 如房產有按揭，提前向銀行確認還款金額和解押安排。
具體需要哪些文件、以何種方式簽署，取決於交易情況和各方要求，建議儘早與律師溝通。
建議提前準備的資料
- 當初購房的買賣合同和成交文件，用於確認購入成本；
- 持有期間的重大裝修或改良的費用憑證；
- 護照、楓葉卡等身份證件；
- 離開加拿大的時間及在海外居住情況的相關資料；
- 加拿大的社會保險號或個人稅號，以及過往的加拿大報稅記錄；
- 按揭結單及房產相關賬單。
常見問題
非加拿大稅務居民可以出售安省的房子嗎？
可以。但根據加拿大稅務局的指南，非稅務居民出售加拿大不動產時，需要通知稅務局、繳納稅款或提供擔保以取得合規證書，並在出售後提交加拿大報稅表。
賣房後多久要通知加拿大稅務局？
根據加拿大稅務局 T4058 指南，須在實際出售後 10 天內通知，逾期每天罰款 25 加元，最高 2,500 加元，最低 100 加元。
房子以前是自住房，離開加拿大後出售還能免稅嗎？
加拿大稅務局指南說明，如果持有期間並非一直是加拿大居民，非居民期間可能會減少或取消主要居所豁免。能否適用、適用多少，需要會計師根據具體情況計算。
資料來源
本文僅就發佈之日的一般性資訊作出介紹，不構成法律或稅務意見，閱讀本文不構成律師與委託人關係。稅務居民身份及稅款計算問題，請諮詢會計師或稅務專業人士。
